Oportunidades de inversión en activos logísticos y oficinas: la nueva mirada en España en 2025

El paisaje inversor español en 2025 está mostrando fisuras interesantes: cambios estructurales que obligan a mirar dónde se puede obtener valor real, no solo rentabilidad inmediata. Dos clases de activos llaman la atención: logística (naves, plataformas, intermodalidad) y oficinas (espacios terciarios de calidad).
Analizamos por qué ahora puede ser buen momento para invertir, qué retos hay, y en qué casos se puede apostar con más seguridad.

¿Por qué logística?

Desde hace unos años, pero con especial empuje en 2024-2025, la logística ha dejado de ser sólo un segmento funcional del comercio, para convertirse en uno de los pilares de la infraestructura económica. Algunas señales que lo confirman:

• El Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible ha adjudicado prácticamente todos los fondos asignados en el Plan de Recuperación, con contratos de inversión por más de 7.600 millones de euros para infraestructuras vinculadas al transporte y movilidad, incluyendo actuaciones que inciden directamente en la cadena logística (puertos, ferrocarriles, carreteras).
• Además, se han concedido 40,7 millones de euros en ayudas europeas a 44 proyectos orientados al transporte de mercancías intermodal, sostenible y digital. Estas ayudas movilizan una inversión total estimada de ~106 millones. Proyectos como terminales intermodales, aparcamientos seguros, digitalización, etc., son ejemplos concretos de qué tipo de infraestructura logística está recibiendo respaldo público.
• Otro factor clave: la eficiencia energética y normativa verde ya pesan. El programa INNOVAE, del Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico, ha destinado 115 millones de euros para proyectos singulares que incluyen edificaciones terciarias, movilidad y edificación logística o industrial con criterios de eficiencia energética.

A esto se suma el dinamismo del mercado: en 2024 se contrataron 2,5 millones de m² de espacio logístico en España, con un incremento del 23% respecto al año anterior. La Zona Centro (Madrid y alrededores) concentró cerca de 1,1 millones de m², y más del 60% de la contratación correspondió a desarrollos llave en mano. Además, la inversión en activos logísticos durante el primer trimestre de 2025 superó 400 millones de euros, más del doble que en el mismo periodo de 2024.

Estas señales muestran que la inversión logística respaldada por políticas públicas y la fuerte actividad del mercado tiene dos ventajas: reduce ciertos riesgos regulatorios y permite que los activos bien ubicados (intermodales, nodos de transporte) capten una prima en demanda.

¿Y las oficinas? ¿Dónde está el potencial?

No todo son desafíos en el mundo de oficinas, aunque se han acumulado retos tras los años de pandemia. Pero las oportunidades reales están emergiendo, especialmente en oficinas de alta calidad, eficiencia energética, adaptabilidad y ubicación estratégica. Algunas bases:

• Con la normativa verde en subida, hay programas públicos de ayudas para eficiencia energética en el sector servicios y en el terciario, que incluyen rehabilitación de edificios e inversiones para reducir emisiones. El Gobierno ha autorizado 500 millones de euros en ayudas para industria y servicios, incluyendo edificios terciarios.
• A nivel normativo, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) ha lanzado el proyecto ARCE 2050: Arquitectura Cero Emisiones, con objetivo de descarbonizar de forma progresiva el parque inmobiliario. Esto indica que, de aquí a algunos años, las oficinas no eficientes pueden perder valor o implicar costes elevados.

En paralelo, la contratación de oficinas muestra recuperación y selectividad: Madrid registró 564.000 m² contratados en 2024, un aumento del 25% respecto al año anterior, y Barcelona 289.000 m² (+22%). Además, la inversión en oficinas en España superó 1.100 millones de euros en el primer semestre de 2025, con Madrid y Barcelona concentrando la mayor parte de las transacciones.

Por tanto, para oficinas, los activos que cumplan los criterios nuevos (certificaciones energéticas, flexibilidad, digitalización, buen transporte público) tienen un camino claro para apreciarse, tanto si su ocupación como su valor a largo plazo.

Retos a tener en cuenta

Aunque hay señales muy positivas, no todo es garantía:

• Los plazos para permisos urbanísticos y las licencias ambientales pueden retrasar proyectos logísticos o de oficinas en nuevas localizaciones.
• El coste del capital no está del todo estable; tipos de interés, inflación, coste de materiales, todos pueden presionar.
• La obsolescencia energética/restaurativa: propiedades antiguas, sin adecuar, pueden requerir inversiones muy elevadas para cumplir con normativa futura, lo que reduce márgenes.
• Localización: movilidad, demanda local, accesos, infraestructuras de transporte (rodoviario, ferroviario, puertos). Lo que no esté bien conectado tiene menor atractivo.

¿Dónde y cómo apostar con mayor probabilidad de éxito?

Para quienes consideren invertir, estos escenarios muestran mejor balance riesgo/recompensa:

• Activos logísticos vinculados con puertos y líneas ferroviarias, o terminales intermodales — donde ya haya apoyos públicos o planes concretos (fondos del Estado/UE).
• Naves de última milla cerca de grandes ciudades, donde el crecimiento del comercio electrónico exige entregas rápidas.
• Oficinas nuevas o remodeladas que cumplan criterios de eficiencia energética y sostenibilidad, ubicadas en áreas bien comunicadas por transporte público y buenas infraestructuras.
• Proyectos mixtos o de cambio de uso: oficinas reconvertidas, espacios híbridos, colaboración público-privada para remodelar edificios existentes aplicando subvenciones y ayudas.

El año 2025 puede estar marcando un punto de inflexión para la inversión en activos logísticos y oficinas en España. La combinación de respaldo institucional, alta actividad de contratación e inversión, normativa hacia la sostenibilidad y demanda empresarial sólida dibujan un contexto en el que quienes inviertan bien pueden obtener no solo rentas, sino también revalorización segura. Pero será clave escoger bien ubicación, calidad técnica, cumplimiento normativo y anticiparse a los criterios que dejarán de ser opcionales mañana.

 

 

 

FUENTES

Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible (2025) – “Adjudicada la práctica totalidad de los fondos del Plan de Recuperación en inversiones de más de 7.600 millones de euros” (GovClipping, 9 de enero de 2025).govclipping.com/es/governmentprtr/press_release/2025-01-09

Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible (2025) – “Concedidas ayudas europeas por 40,7 millones de euros a proyectos de transporte intermodal y sostenible” (GovClipping, 18 de marzo de 2025).govclipping.com/es/ministry_transport/press_release/2025-03-18

Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico (MITECO, 2025) – Programa INNOVAE, con 115 millones € para proyectos singulares de eficiencia energética y digitalización industrial.miteco.gob.es

Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU, 2025) – Proyecto ARCE 2050: Arquitectura Cero Emisiones.mivau.gob.es

Gobierno de España / Europa Press (2025) – “El Gobierno destina 500 millones en ayudas para mejorar la eficiencia energética en industria y servicios” (29 de julio de 2025).europapress.es

CBRE España (2025) – “Contratación en niveles históricos en el sector logístico español: 2,5 millones de m² en 2024 (+23%)”.cbre.es/press-releases/contratacion-en-niveles-historicos-en-el-logistico

CBRE España (2025) – “Inversión logística en España supera los 400 millones € en el primer trimestre de 2025”.cbre.es/insights/figures/industrial-y-logistico-datos-de-mercado

Savills España (2025) – “Las oficinas consolidan su recuperación en España: +30% de contratación en Madrid y +22% en Barcelona en 2024”.savills.es/publicaciones/noticias/372105

Savills España (2025) – “La inversión en oficinas en España alcanza 1.100 millones € en el primer semestre de 2025”.savills.es/research_articles/264033/380063-0

CLM21 (2025) – “Toledo, Guadalajara y Madrid concentran el 22% de la inversión logística nacional y aumentan un 17% la contratación”.clm21.es

The Objective (2025) – “El centro de Madrid se queda sin oficinas disponibles: la oferta nueva se concentrará dentro de la M-30” theobjective.com

EjePrime (2025) – “El mercado de oficinas en Madrid crece un 33% hasta marzo de 2025”. ejeprime.com